Ομιλία της Σοφίας Νικολάου στο Prodexpo north

Category: Αρθρογραφία, Νέα

Με μεγάλη χαρά μίλησα  στην Prodexpo North, το σημαντικότερο συνέδριο για την αξιοποίηση και την ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα που πραγματοποιήθηκε στη Θεσσαλονίκη και με ομιλητές υψηλόβαθμα στελέχη των σημαντικότερων εταιρειών και φορέων του κλάδου. Στην ομιλία μου με θέμα «η περίπτωση εφαρμογής της ανταλλαγής χρέους με ακίνητη περιουσία στην ελληνική πραγματικότητα» ανέπτυξα τους τρόπους αλλά και τις λύσεις για να μπορέσουν οι πολίτες να σώσουν τις περιουσίες τους χωρίς να επιβαρυνθεί το τραπεζικό σύστημα. Ας ελπίσουμε ότι πολύ σύντομα το κλίμα θα αλλάξει προς το καλύτερο!

Prodexpo north – 1ο Συνέδριο για ακίνητη περιουσία

Θέμα: «Debt to asset swaps: The Cypriot experience»- Εισήγηση Σοφίας Νικολάου

«Η περίπτωση εφαρμογής της ανταλλαγής χρέους με ακίνητη περιουσία στην ελληνική πραγματικότητα»

 

Αγαπητοί φίλοι, καλησπέρα σας.

Είναι ιδιαίτερη η τιμή και η χαρά μου να παρευρίσκομαι ανάμεσα σε τόσο αξιόλογους ανθρώπους, με ιδιαίτερες γνώσεις και εμπειρίες σε έναν πολύπαθο για την χώρα μας τομέα, αυτόν της ακίνητης περιουσίας. Όπως επίσης, είναι ιδιαίτερη η τιμή και η χαρά της συμμετοχής σε ένα συνέδριο που υπήρχε και υπάρχει αδήριτη ανάγκη να λαμβάνει χώρα, προκειμένου να εντοπίζουμε, να συζητούμε και να αναλύουμε όλους εκείνους τους τρόπους, τις μεθόδους και κυρίως τις λύσεις, ώστε να προσπαθήσουμε να αναστήσουμε έναν κλάδο που αργοπεθαίνει, εάν δεν έχει ήδη … αποδημήσει.

Εύχομαι κι ελπίζω, αυτό εδώ το πρώτο συνέδριο στο Βορρά, στην υπέροχη αυτή πόλη της Θεσσαλονίκης μας, να καταστεί, όχι απλά μία ετήσια συνάντηση, αλλά ένας διαχρονικός και αναγκαίος θεσμός, αλλά και παραγωγός θετικών εξελίξεων.

Τέλος, χαίρομαι ιδιαιτέρως που δίπλα μου κάθεται ο κύριος Κοτζαναστάσης, Πρόεδρος της «Urban Land Institute» Ελλάδος και Κύπρου, με μακρά και σημαντική εμπειρία στον χώρο. Μαζί θα προσπαθήσουμε να περιγράψουμε το πλαίσιο του «debt to asset swaps», ή, ελληνιστί, την δυνατότητα ανταλλαγής χρέους με ακίνητη περιουσία, τόσο στην Ελλάδα, όσο, κυρίως, μέσω της εμπειρίας του κυρίου Κοτζαναστάση στην κυπριακή πραγματικότητα.

Τι σημαίνει, κατ’ αρχάς, ανταλλαγή χρέους με κάποιο περιουσιακό στοιχείο; Σε γενικές γραμμές, είναι η δυνατότητα του δανειολήπτη, στην περίπτωση που δεν δύναται να εξυπηρετήσει τις δανειακές του υποχρεώσεις, να παραχωρεί οικειοθελώς κάποιο εκ των ακινήτων του στην Τράπεζα – δανειστή του, το οποίο, κατά κύριο λόγο είναι εκείνο το οποίο είχε υποθηκευθεί, προκειμένου να λάβει τη δανειακή χορήγηση.

Στην περίπτωση αυτή, είτε διαγράφεται το υπόλοιπο της οφειλής του, εάν η αξία του ακινήτου είναι μικρότερη του υπολοιπομένου ποσού του δανείου, είτε λαμβάνει την προκύπτουσα διαφορά, στην περίπτωση που η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη.

Υφίσταται, όμως, τέλος και η περίπτωση μετεγκατάστασης σε σπίτι χαμηλότερης αξίας, με επακόλουθη διαφοροποίηση των δανειακών όρων, προκειμένου να μπορεί να ανταποκριθεί σε αυτούς.

Το μοντέλο αυτό εφαρμόστηκε με έναν αρκετά σημαντικό βαθμό επιτυχίας σε Ιρλανδία και Ισπανία, αλλά και στην Κύπρο, για την οποία θα μας μιλήσει διεξοδικά ο κύριος Κοτζαναστάσης στη συνέχεια.

Τι συμβαίνει, όμως, στην Χώρα μας; Στην Ελλάδα, το πρόβλημα των κόκκινων δανείων ξεκίνησε να διογκώνεται λίγο πριν τις απαρχές της ελληνικής κρίσης, περί το 2009 – 2010. Την τελευταία δεκαετία, το πρόβλημα γιγαντώθηκε, έχοντας ανεβάσει το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων σε περίπου 100 δισεκατομμύρια ευρώ.

Ως πρώτη λύση, προκειμένου να αποφύγουμε το ισπανικό φαινόμενο του ξεσπιτώματος ανθρώπων, προκρίθηκε η λεγόμενη προστασία της πρώτης κατοικίας, μέσω, αρχικά, της αδιάκριτης απαγόρευσης πλειστηριασμών, αλλά και της ψήφισης του Νόμου Κατσέλη.

Στα περίπου 8 έτη εφαρμογής του Νόμου, μέσα και από τις αρκετές διαφοροποιήσεις του στο πέρασμα των ετών – με τελευταία την αυστηροποίηση των προϋποθέσεων με την τροπολογία Σταθάκη – η δικαστηριακή εμπειρία δείχνει ότι οι Έλληνες Δικαστές έχουν δημιουργήσει ένα σημαντικό πλαίσιο προστασίας για εκείνους που βρίσκονται σε πραγματική ανάγκη, αποκλείοντας τις περιπτώσεις οφειλετών που προσπάθησαν να εκμεταλλευτούν τις ευνοϊκές διατάξεις του Νόμου.

Δεν παύουν, βέβαια, να υφίστανται και εξαιρέσεις, όπως σε κάθε κανόνα.

Αυτά για τους ιδιώτες οφειλέτες. Στις επιχειρήσεις, έσχατο μέτρο ήταν αυτός ο πολυδιαφημισμένος «εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών επιχειρήσεων», που, αν και κυβερνητικοί παράγοντες πίστευαν ότι θα ενταχθούν περίπου 400.000 επιχειρήσεις, σήμερα, οκτώ μήνες μετά την εφαρμογή του, οι  αιτήσεις που έχουν γίνει αποδεκτές είναι μόλις 3.

Μέσα στην ατμόσφαιρα αυτή των ιδιωτικών και επιχειρηματικών οφειλών, το πρώτο πράγμα, το οποίο τουλάχιστον εγώ και οι συνεργάτες μου στο γραφείο συμβουλεύουμε τους οφειλέτες, είναι η συνεννόηση με την Τράπεζα.

Δεν υπάρχει χειρότερη συνέπεια για κάποιον δανειολήπτη από το να τον καταγράψει η Τράπεζα ως «μη συνεργάσιμο». Αν και ακόμα δεν έχει υπάρξει σχετική νομολογία επί του θέματος, είμαι βεβαία πως, αν καταγραφείς στα μαύρα τραπεζικά κατάστιχα, κανένα Δικαστήριο δεν θα μπορέσει να σε προστατεύσει.

Από τις απαρχές, λοιπόν, του γιγαντώματος των κόκκινων δανείων, οι Τράπεζες έκαναν διάφορες «προσφορές» στους δανειολήπτες. Κούρεμα, πάγωμα, επιμήκυνση, σταθεροποίηση επιτοκίου. Ποτέ μέχρι τώρα, τουλάχιστον από τις περιπτώσεις που έχει τύχει να χειριστώ, δεν υπήρχε στο τραπέζι η περίπτωση ανταλλαγής του χρέους με ακίνητο.

Αυτό, κατά τη γνώμη μου, έχει δύο εξηγήσεις: Πρώτον, αν και με ξενίζει ο όρος περί «κουλτούρας λαού», φρονώ πως στην ελληνική κοινωνική συνείδηση βασική αξία είναι το ιδιόκτητο της κατοικίας. Είναι, δηλαδή, ιδιαιτέρως δυσχερές για την ελληνική οικογένεια να θεωρήσει πως ενδέχεται να απωλέσει το σπίτι της, ακόμα κι αν αυτό θα σήμαινε σημαντική ελάφρυνση των υποχρεώσεών της.

Δεύτερον, η αλήθεια είναι πως η δυνατότητα πώλησης της διαχείρισης του ακινήτου στις σχετικές εταιρείες – και όχι μόνο του δανείου – στην Ελλάδα θεσμοθετήθηκε κάπως αργά, περί τα μέσα του προηγούμενου έτους.

Από τότε ξεκίνησε και η αναθέρμανση της συζήτησης για την εισαγωγή του μοντέλου debt to asset swaps.

Έχει τύχη, άραγε, το μοντέλο αυτό στην ελληνική πραγματικότητα; Αρχικά, θα αξίζει να αναφέρουμε ότι η προσέγγιση που πρέπει να υπάρξει στο θέμα πρέπει να είναι ολιστική και όχι μεμονωμένη. Είναι μάταιο να συζητούμε για τη διευθέτηση των κόκκινων δανείων, μόνο μέσα από τη δυνατότητα ανταλλαγής του χρέους με κάποιο ακίνητο. Ακόμα κι αν εδραιωθεί μια αντίληψη, ακόμα κι αν μεγιστοποιηθεί η προσπάθεια, πάλι το πρόβλημα δεν λύνεται.

Πρώτα απ’ όλα, πρέπει να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο βασικών αρχών, το οποίο φαίνεται να συζητείται, αλλά ακόμα δεν υπάρχουν απτά αποτελέσματα. Θα πρέπει, δηλαδή, σε πρώτη φάση, να βρεθεί η φόρμουλα, μέσω της οποίας η «τιμή ανταλλαγής» θα είναι αποδεκτή τόσο από την Τράπεζα, όσο, κυρίως, και από τον οφειλέτη.

Προκειμένου, δηλαδή, ο οφειλέτης να συμφωνήσει σε ανταλλαγή, θα πρέπει να έχει εδραιωμένη και βεβαία την πεποίθηση ότι αυτή η τιμή στην οποία ανταλλάσει το ακίνητό του είναι μία λογική και συμφέρουσα τιμή. Μία τιμή, από την οποία η Τράπεζα δεν θα βγάλει κέρδος, εκμεταλλευόμενη την αδυναμία του και χρησιμοποιώντας τον.

Επίσης, θα πρέπει να υπάρξει ένα αυστηρό πλαίσιο διαγραφής ή ευνοϊκής ρύθμισης του υπολοίπου της οφειλής. Είναι τραγικό και άδικο να έχει αγοράσει κάποιος κατοικία με μία αντικειμενική τιμή χ και, λόγω της κατακόρυφης πτώσης των τιμών, και να χάνει το ακίνητό του, αλλά και να συνεχίζει να οφείλει στην Τράπεζα.

Και τέλος, θα πρέπει να υπάρξει υποχρεωτικά πρόνοια για την αντιμετώπιση των οικιστικών αναγκών των οικογενειών που θα πληγούν, μέσω δηλαδή της μετεγκατάστασής τους σε ακίνητα που, ναι μεν θα είναι μικρότερης έκτασης, αλλά σίγουρα θα εξυπηρετούν τις ανάγκες τους.

Είναι, δηλαδή, αδιανόητο, να συζητούμε την περίπτωση μετεγκατάστασης ενός οφειλέτη σε άλλη περιοχή της Αττικής, εάν το προς ανταλλαγή ακίνητο είναι σε περιοχή στην οποία έχει διαμορφώσει τη ζωή του.

Είναι σίγουρα σκληρό να συζητούμε για απώλεια κατοικιών. Θα προτιμούσα, όπως όλοι μας, να συζητούμε για ανάπτυξη, για ευκαιρίες στην κτηματαγορά και για την τόνωσή της. Η περίπτωση της ανταλλαγής χρέους με ακίνητη περιουσία, αν ειδωθεί με τον ορθό τρόπο, εάν δηλαδή υπάρξει σωστή διαχείριση και πρωτίστως διαμόρφωση μίας κοινωνικής συνείδησης ότι γίνεται με αυστηρούς όρους και με προνοιακή βάση και πρόβλεψη για τους αδυνάμους, τότε και μόνον τότε είναι βέβαιο ότι μπορεί να πετύχει και στη χώρα μας.

Με μεγάλο ενδιαφέρον περιμένω, λοιπόν, να ακούσω και την τοποθέτηση του κ. Κοτζαναστάση για την κυπριακή εμπειρία επί του θέματος.

Η μόνη εισαγωγική παρατήρηση που έχω να κάνω, ελπίζοντας πως θα εισφέρω στη συζήτηση που θα ανοίξει είναι το γεγονός πως στην αγαπημένη, αδελφή γείτονα χώρα και προκειμένου να προχωρήσουν οι αλλαγές και οι μεταρρυθμίσεις που είχε ανάγκη η αγορά, υπήρχε μία βασική προϋπόθεση: Η συναίνεση των πολιτικών φορέων. Εδώ ο αντιπολιτευτικός πόλεμος ήταν τιτάνιος. Τώρα που κατάλαβαν ότι δεν γίνεται αλλιώς, ελπίζω να υπάρχει ακόμα χρόνος.

Σας ευχαριστώ.